2016-12-28 07:57:35 金融时报 

（原标题：健全楼市基础性制度和长效机制 贯彻落实中央经济工作会议精神系列评论之五 ）

　　“房子是用来住的、不是用来炒的”。日前召开的中央经济工作会议明确了2017年我国楼市政策的基调。

　　中央经济工作会议关于促进房地产市场平稳健康发展的工作安排，为各界高度关注。其中，“既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落”的明确目标，体现出政府让楼市回归商品属性的坚决态度。

　　房地产业的平稳发展对于我国经济的重要性无需赘述，同时也是人民群众普遍关心的热点。众所周知，在当前经济增速放缓的大背景下，楼市如果“大落”，不利于我国经济增速保持在合理的区间目标之内，也不利于为深化改革营造良好的环境；然而，过度倚重房地产又不利于中长期的经济结构调整。特别值得警惕的是，楼市制造的“繁荣”不具备可持续性，其带来的经济数据的改善，甚至可能会进一步积聚金融领域的风险，形成肘腋之患；对于实体经济发展，或无直接助益，或构成资金抽血、雪上加霜，甚至会对金融系统的稳定性形成冲击。

　　那么，该如何实现“既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落”的政策目标呢？

　　本次中央经济工作会议给出的答案是“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”。应当看到，这种调控的最终目标是通过因城施策、综合施策、中长期调控兼顾的政策，使供求关系趋于平衡，化解局部热点压力和三四线城市的库存压力，确保楼市平稳发展，百姓“住有所居”。

　　一方面，从供给的角度来看，调节数量、改善结构、提升质量是本轮楼市调控的重点。

　　管住土地即是调节供给数量。在一线城市乃至重点二线城市房价飙升的同时，大多数三四线城市库存高企的压力并未减弱，其背后的原因正是因为热点城市对人才的吸引导致商品房需求大于供给，而三四线城市反之。为此，本次中央经济工作会议强调，要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。并提出要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。

　　而改善供给结构、提高供给质量的主旨在于，要以满足新市民住房需求为主要出发点，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。

　　其一是增加保障房供给，优先满足刚性住房需求。12月21日，住建部副部长易军作住建部关于第十二届全国人民代表大会第四次会议代表建议、批评和意见办理情况的报告时表示，截至11月底，全年开工改造600万套棚户区住房的目标任务已完成；全年开工2000公里城市地下综合管廊的目标任务已完成；截至12月上旬，全国已开工改造农村危房378万户，超额完成年度目标任务。而根据第十四次中央财经领导小组会议精神，政府将继续在提供基本住房保障方面加大力度。

　　其二是完善租房市场。建立“购租并举”的住房制度也是第十四次中央财经领导小组会议的重要精神。其实，“住有所居”的目标未必只能通过提高住房自有率来实现，规范住房租赁市场也是其中关键一子。按照中央经济工作会议精神，未来将进一步“加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为”，从而实现供给结构和供给质量的优化，让购房、租房都更加安心。

　　另一方面，与供给端管理同步的，则是需求管理。

　　市场各方最熟悉，也是效果最明显的需求管理首推金融政策。通过对不同区域采取差异化、相适应的金融手段，可灵活应对市场环境的变化，同时也是分类施策方针的具体体现。本次中央经济工作会议“在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房”的态度表明，未来的购房金融政策会更倾向于支持“新市民”等特定群体和购买首套房的刚需者，囤房空置待价而沽者、投机倒卖者将付出更高成本。

　　为此，要继续扎实推进以人为核心的新型城镇化，促进农民工市民化。要深入实施西部开发、东北振兴、中部崛起、东部率先的区域发展总体战略，继续实施京津冀协同发展、长江经济带发展、“一带一路”建设等战略。通过以更好的城市建设来疏解热点城市压力，同时提升三四线城市实力，让其更宜居，从而真正以更好的条件和环境，吸引“新市民”和部分人才回流，形成长久、稳定、真实的购买力。

　　其实，中长期、综合性的调控政策早已开始发力。例如，不动产登记制度正逐步推进，“房产税”试点及推广的准备工作也正在积极探索中。同时，农民工安居计划、城乡一体化建设等中长期政策的调控措施也在稳步推进中。

　　可以预期，随着本次中央经济工作会议正式将楼市调控基调定为“健全基础性制度和长效机制”，政策信号将更加明确，调控力度将更加有力。这种综合性、中长期的调控机制，将有助于破解刚需购房者争抢入市或无力承受的困局，也能真正有效防范泡沫破灭带来的重创。